2022 부동산 대혼란기 대응 및 생존전략 by 박병찬 대표/ 리얼피에셋

이 글은 2021년 11월 19일 금요일에 진행된 한국경제TV 2022 부동산시장 대전망 강연 중,

박병찬 (박병찬의 부자병법 운영 중) 대표의 강연을 요약한 것입니다.

 

 

 

2018년 복기

• 9.13 대책이 나오고 힘든 분위기다 보니 많은 분들이 힘들어 했는데, 그 때와 분위기가 비슷한 것 같다
  • 이번 역시 쉽게 끝나지는 않는다
  • 한 시청자와의 대화: "지금 사세요. 만약 제가 틀린다면 시간이 해결해 줄 것이지만, 제가 맞는다면 그때는 아예 답이 없을 것입니다"
• 2018년 6월 박병찬의 부자병법 <집값폭락 입주대란 역전세의 진실은?> 영상
  • 강남뿐만 아니라, 비강남 & 수도권까지 다 오를 것이다 (=2단계에서 3단계로 가는 과도기)
• 2018년 12월 <2019년 부동산 폭락은 없다> 영상
  • "급매물은 소량이고, 대다수가 그 매물을 흘려보낼 것이다" & "단기 조정 후 결국 다시 올라간다"
  • 단기 조정이나 하락은 오히려 디딤돌이 된다
• 2019년 3월 <향후 3년 역전세 끝나고, 전세대란 온다>
  • "현재는 공급 과잉이 문제라면, 향후엔 공급 부족의 시기가 올 수 있다"

 

 

1. 부동산 불변의 절대법칙 5가지

1. 파동 확산 법칙: 돌이 떨어진 자리를 확인하라

• 거점자리에 돌이 가장 먼저 떨어진다. 그 파동이 확산하여 주변부까지 전달된다.
  • ex) 고양시, 안산시
• 선행하는 부동산 = 중심지역 초고가 녀석. 이 물건들이 시장의 행보를 알려준다.
  • 기존에는 반포 재건축 & 신축
  • 하지만 작년부터는 압구정이 선행하는 부동산이 됨
• 시장이 앞으로 죽을 것인지, 올라갈 것인지는 "대장 부동산" 이 알려준다.

2. 전세 선행 법칙: 갭 축소 타이밍을 포착하라

• 2020년 세종시가 고점이라고 말했던 이유? "전세가" 떄문
  • 대한민국 부동산 시장은 전세 때문에 예측하기가 쉬움
  • 매매가의 움직임은 전세가 정해준다. 전세가를 꼭 체크해라.
  • 송도는 전세가격이 50%까지 내려오면 한 텀 쉬어갈 것
    • 수요에는 '실수요' 와 '가수요' 가 있다. 두 가지 수요는 함께 움직일수도 있고 따로 움직일 수도 있다
    • 매매가격의 거품이 적정하고, 이 상태에서 전세가율이 받쳐준다면 가수요와 실수요가 동시에 들어온다. 안산과 고양시가 그랬음
  • 갭투자가 많은 지역은 일정 시점을 두고 전세가 약세를 보일 수 밖에 없음
    • "갭투자 = 전세공급" 이기 떄문

3. 수급 선행 법칙: 수요&공급이 가격 변화보다 빠르다

• 가격을 궁금해 하기 전에, 수요와 공급을 체크해라
• 가격이 떨어진다 한들, 그 떨어지는 폭은 시장에 쌓이는 매물의 양과 수준이 결정하는 것이다.
• 이 떄 수요란, 가수요 & 실수요 모두를 말함
• 이 때 공급이란, 신규 건설 & 부동산에 나오는 매물 둘 다를 말함

4. 대장 선도 법칙: 대규모 신축 아파트 입주의 양면성

• 입주의 양면성
  • 단기적으로는: 근처에 대량 입주가 있을 시, 지역 구축 아파트나 전세시장을 침체시키는 역할을 함.
  • 장기적으로는: 지역의 주거 환경 자체가 변함
    • 상암동의 경우 시세를 견인하는 신축 대장아파트가 없었음. 하지만 바로 건너편 수색에 신축 아파트들이 들어서고 있음

5. 상하 서열 법칙: 서열부터 확인하라 (3대 요인: 돈, 시간, 입지)

• 무언가를 팔고 갈아탈 때는 상위서열로 올라가는 갈아타기를 해야 함
  • 내려가기/동급 이동이 안됨. 고생만 하고 남는 게 없음
  • 상위지역으로 가려면 돈이 있어야 함. 무리해야 함. 이 무리하는 정도가 내가 올라갈 수 있는 계단의 폭임
• 서열이 헷갈린다면, 돈과 시간과 입지를 체크하면 된다.
  • 물론 서열을 뛰어넘는 케이스도 드물게 나오긴 한다 (성수동, 청량리)
  • 신축은 언젠가는 구축이 된다. (물론 단지 규모는 안 바뀜)
  • 입지는 바뀌지 않는다.

 

 

2. 부동산 시장, 대폭락 시작된다?

1. 대세 하락 전환 vs 단기 가격 조정?

• 이 규제 하에서 거래량이 급갑하는 것은 지극히 정상적인 일

2. 거래량 급감은 부동산 대폭락의 전조현상?

• 거래가 줄 때는 두 가지 요인이 있다
  • 수요 자체가 없어서 거래가 없을 때
  • 수요는 있는데 매물이 없을 때 ← 이제 지금의 상황
  • 결과가 같지만 원인은 다른 것이다!

3. 실거래가가 수억원씩 하락한다는 뉴스기사

• 다 특수관계인 거래임

4. 세금규제 & 금리인상 & 대출억제 (수요억제책의 한계성, 부작용)

• 추가 공급은 힘들지만, 수요 억제는 쉬우므로 후자를 먼저 진행하지만 분명한 한계가 있음

5. 하락시 낙폭은 매물 적체량으로 정해진다 (다주택자 매물 실종)

• 다주택자 매물이 시장에 쏟아지지 않는 한, 폭락은 없음
• 양도세 중과 해제한다고 해서 나온 매물 바로 사지 말 것. 저점을 확인하고 사라

6. 글로벌 경제위기 없이 국내 요인 만으로 폭락할 수 없다

7. 데이터 분석으로 글로벌 경제 위기를 예측할 수 없다

• 경제위기는 늘 예측불가능한 상황에서 발생함

8. 2021년 9월 수도권 미분양 1,413호의 의미? (서울55, 인천 440, 경기918)

9. 2021년 10월 서울시 초고가 아파트 신고가 속출?

 

10. 군중심리에 사로잡힌 심약자 단기 급매물을 공략하라.

- 이런 매물을 흘려보내지 말자. 돈이 녹아내리고 있다. 히히덕 거릴 떄가 아님.

 

 

3. 부동산 시장, 폭락시 대처법?

부동산 폭락 시, 3가지 유형

1. 급락 후 저점 매도 (버티고 버티다 판다) - 0점
2. 시장 외면 보유 유지 (60점)
3. 상위서열 갈아타기 (100점)

 

 

4. 2022 부동산 시장 전망

1. 현 정부 임기 중 마지막 5차 급등 예견 (복합적, 동시다발적)
2. 다양한 유형 + 광역적 + 동시다발적 상승 전망 (매매, 전세)
3. 갭메우기 심화 (인접 지역과 유사 금액대로 확산)
   • 마포가 오르면 → 인접 지역인 서대문도 오르고, 유사 금액대인 명일동도 오르게 될 것
4. 갭벌리기 확산 (고가 초대형 신고가 및 호가 급등세 확산)
   • 용인, 병점 등에서 24평과 34평이 가격차이가 몇천만원 밖에 나지 않던 시절이 있었음. 근데 사람들은 '소형이 대세' 라면서 소형을 삼.
   • 쓸데없는 트렌드보다는 상식저으로 생각하는 것이 중요
5. 대선, 지방선거 전 각종 미봉책 속출할 것 (토지거래허가 확대지정)
   • 한국 부동산은 경제이자 정치
6. 지난 5년간 누적된 규제정책의 부작용이 극대화될 것 (시장 왜곡)
   • 시세 비교를 할 떈 2019/12/16 이전의 시세를 봐라. 현재는 가격이 많이 왜곡되어 있어 서열이 왜곡됨
7. 임대차2법 시행 2년가 도래하며 전세시장 후속 상승 예상
8. 전세입자의 월세 전환 현상 가속화 (서민층의 고착화)
9. 2가지 공급부족 동시발생 (시중매물 ↓, 입주물량 ↓)
   • 양도세 중과세로 매매 포기, 토지거래 허가제로 매매 포기, 증여시 5년간 매물 불가, 임사 등록시 10년 불가, 재개발 사업시행인가 이후 전매 금지, 재건축 조합설립인가 이후 전매 금지, 공공사업 지정시 6.29 이후 거래하면 청산 → 거래하지 말라는게 너무 많으니 매물이 없음
10. 비주거용 부동산 풍선효과 강화 (건물, 토지 등)

 

 

5. 2022 부동산 대응 전략

부동산 상승이 아닌 화폐가치 하락에 베팅하라

• 원인은 돈이고 결과는 부동산임. 부동산 가격이 오르는 게 아니라, 화폐가치가 하락하는 것

자산 규모를 사수하라 (주택수보다 자산규모가 중요)

• 주택이 두채 있는데 5억 + 5억임 → 이 사람은 자산이 10억임 (부채도 자산임)
• 빚도 자산이다. "빚지기 싫어 = 자산 만들기 싫어" 임

자산 규모가 감소하는 선택은 피해야 (하급지 2주택 vs 상급지 1주택)

• '규모' 를 파악하고 가야 한다
• 세금 절세만이 능사가 아님. 세무사는 세금 절약해서 부자 못된다.

예산 범위 내 가급적 큰 평수 선택 (면적별 평당금액 저평가된 대형)

• 아파트를 볼 때, 대형/중형/소형의 면적별 평당금액을 꼭 확인할 것
• 관리비 아끼는 사람들은 돈 못번다. 이상한 데 에너지를 허비하지 말아라.

12.16 대책 전 시세 파악 (가격 왜곡 현상 주의, 외곽 신축 vs 중심 구축)

• 가격 왜곡 현상이 이때부터 본격화됨

 

 

6. 2022 부동산 유망 투자 (비아파트)

한강변 그린벨트 토지의 장기 투자 유효

• 서울만 한강인 것은 아님
• 한강변에 농지들이 상당히 많음. 그린벨트임. 절대농지임 (그린벨트 절대농지 투자 = 사기)
  • 하지만 모든 투자에는 예외가 있다 → 내가 찾아서 스스로 공부한 것은 절대 잊어버리지 않음
  • 한강변 농지들이 개발이 안 될까? 말이 안됨

주택건설임대사업자 활용 (세금 걱정 없이 부동산 보유)

• 건설을 해서 임대사업을 하는 사업자. 아직 혜택이 남아 있음
• 매입임대는 혜택이 많이 사라짐. 종부세에서 자유로울 수 없고, 양도세 중과세 적용됨
• 건설입대사업자로 등록 후 임대를 한다고 가정해 보자.
  • 단독주택 밀고 5층 빌라 지을 경우 나는 13주택자가 됨
  • 하지만 종부세 없고, 재산세 안내고, 주택수 포함 안되고, 양도세 장기보유 특별공제 70% 적용, 중과세 미적용, 취득세 감경 → 취득, 보유, 양도시에 낼 세금이 없음
• 내가 가진 예산이 10억 정도 된다면 생각해볼 것

서울 빌라 소액투자 (10년만에 재개된 재개발 이슈 극대화)

• 예산이 1억 정도 밖에 되지 않을 경우, 서울 빌라 소액투자가 좋음
• 내년에 서울 빌라가 말도 안되게 오를 것
• 서울이나, 대도시에서는 반드시 재건축 재개발에 대한 지식이 있어야 함
• 102곳 중, 25개가 선정될 것이며 떨어진 곳들은 다시 도전할 것.
• 기존 재개발들은 시드머니가 크게 들어가는데, 이런 102곳의 초기 재개발들은 시드머니가 작게 들어간다. 이 재개발을 잡는 사람이 앞으로 10년간 부를 축적할 수 있을 것