금리와 부동산 하락장 : 신성철 2021 연말 부동산 전망 요약

   오늘은 부동산 블로그와 유튜브를 활발하게 운영중이신 부동산 고수 신성철 선생님이 얼마 전 진행하신 2021 연말 부동산 시장 전망을 요약정리해 보는 시간을 갖고자 합니다. 2021년을 복기하고, 다가올 2022년 부동산 가격의 상승 하락 전망이 궁금하신 분들에게 도움이 되었으면 합니다.

2021년 12월, 부동산 시장 남은 한달동안 어떻게 될까?

   먼저, 남은 12월 부동산시장에 영향을 줄 키워드 3가지는 아래와 같습니다. 

     #인허가물량
     #공급과수요
     #유동성장 시작도 안했다

   대략 이렇게 축약할 수 있을 것 같습니다.

Chapter 0. 금리

• 먼저, 우리는 금리를 살펴봐야 합니다.
• 현재 기준 금리 1% 대비, 시중 대출금리가 높게 책정된 상태입니다. 금리는 돈의 값을 알려주며, 1금융권과 기타금융권에 늘 차이가 있어왔습니다. 하지만 현재는 금리의 왜곡으로 시장의 기준지표로 삼을 수 없는 상태입니다.
• 보통 기준 금리+가산금리2% 내외에서 대출금리가 책정되는 것이 적정 금리입니다.
• 하지만, 내년 초중반정도까지는 현재의 금리왜곡이 지속될 것으로 전망합니다.

0-1. 금리왜곡의 지속효과에 사람들이 적응한다면?

     질문: 만약 예금금리가 3%대로 올라간다거나 하면 어떻게 될까요?

     답변: 기존에 예적금을 대체해 온, 기대수익률 3% 가량의 자산들의 기대수익률이 더 올라가는 결과를 초래하게 됩니다.

0-2. 금리가 계속 오른다면?

     질문: 키는 공급량이 쥐게 됨, 향후 공급량은 어떻게 될까요? 정답은 아래와 같습니다.

• 금리상승 + 공급량상승 = 유동성장 진입가능 = 하락장 시작 가능
• 금리상승 + 공급량감소 = 유동성장 진입불가

     금리의 상승분을 공급량의 감소가 상쇄시켜버리니까, 위와 같은 결과가 나타나게 되는 것입니다.

Chapter 1. 실수요장 & 유동성장

• 복잡한 시장일 수록 룰(rule)은 단순합니다. 레고 자체는 네모낳게 생긴 단순한 블럭이지만, 이것들이 조합되면 다양한 모양이 나오듯는 이치와 마찬가지입니다.

• 공급 >>> 수요
  • 공급 과다+수요 감소
  • 시간의 차이가 있을 뿐, 하락

• 공급 <<< 수요
  • 공급 감소+수요 증가
  • 시간의 차이가 있을 뿐, 상승

   따라서, 결국 시장의 하락을 위해서는 ‘과공급’이 와야만 합니다. 참고로, 현재 한국인 자산 비중의 7-80%가 부동산이란 것은 알고 계실 것입니다.

Chapter 2. 실수요지수(전세가율*전환율)

• A가게의 매출도 상승, 수익도 상승 중에 인수의사를 밝히는 매수희망자가 생겼다고 가정해 봅시다.

상황1. A가게의 수익은 발생하지만 손익분기점을 넘지 못하는 상태 = 요구수익률 미충족 시

     → 실질적으로는 유지비용을 제외하면 마이너스이므로 권리금이 없거나 조정됨 or 매수자 없음

상황2. A가게의 수익이 손익분기점을 넘기고 꾸준히 상승 중 = 요구수익률 충족 시

     → 수익의 증가 = 매매가격의 증가 = 권리금의 증가

• 주택의 수익 = 전세,월세와 같은 임대차

   주택의 수익에 대해서도, A가게와 같은 공식을 대입할 수 있습니다. 전월세 가격이 오르면 수익이 상승하는 것이므로 매매가격도 같이 상승(=실수요장)하며, 가게의 경우 인수를 포기하면 별도 비용이 들어가지 않습니다. 즉, 시장 참여 여부를 선택할 수 있습니다.

 

   하지만, 주택은 인수(매매)를 포기해도 전세 or 월세 중 하나로 ‘점유’를 해야합니다. 의식주는 필수소비재라는 성격을 가지고 있기 때문에, 내가 하기 싫어도 시장에 참여하게 되는 것입니다. 즉, 시장 참여 여부를 내가 선택할 수 없습니다.

• 실수요지수인 전세가율*전환율(가구수)은 ‘공급’의 영향을 아주 많이 받습니다.
• 수익이 거주 관련 비용보다 커지는 순간, 실수요장이 시작됩니다.
  • (ex: 매매 시 유지비용이 연간 1억인데 매매가는 연간 1억+@를 넘어가게 되면 실수요장 시작)
• 공급이 없다는 말은 전세가 상승을 의미합니다. 즉, 이미 수익구간인데 절대수익이 더 늘어나는 것입니다. 따라서 이는 매매가의 강제적인 상승을 불러오며, 실수요장을 지속시키는 모멘텀이 됩니다.
• 실수요장은 시세차익이 아닌 수익(전월세 가격 상승)에 따라 강제적 매매가격 상승이 일어나기 때문입니다.

시세차익을 기대하고 진입하는 유동성장에 비해 거품이 거의 없다고 볼 수 있습니다.

• 전월세가 오르는데 매가가 하락한다면? 이 떄는 부동산 하락장에 진입한 것으로 볼 수 있습니다.

Chapter 2-1. 실수요지수 심화 ver.

• 부동산 투자와 다른 투자의 차이점은 무엇일까요? 아래와 같습니다.

= 주식 등은 선택재, 부동산은 필수재

= 부동산의 수요는 fix 되어있음(진폭이 크지않음)

= 주식은 인원보다 절대 금액 자체가 중요함

= 부동산은 인원이 중요함

= 가장 중요한 지표는 ‘주택 보급률’

= 수요는 인구수에 따라 결정되므로 매년 일정한 편(2.5인 기준 2천만 가구)

= 공급은 시장에 따라 결정되므로 변동이 큰 편

= 인허가물량이 가장 적은 시기 20만호 가량

= 인허가물량이 많던 시기 50만호 가량으로

시장에 따라 약 2.5배의 물량차이를 보임

= 결국 시장은 공급과 전세가격에 의해 움직이고

공급과 전세가격은 서로 연동이 된다

Chapter 3. 전세가는 왜 올랐나?

• 전세대출한도 상승+저금리 = 전세가 상승 = 매가상승을 야기했었음
• 현재는 전세대출한도 제약+금리 상승으로 전세가 상승을 ‘억제’ = 매가 상승 ‘억제’ = 유동성장 진입 요건 만들어내는 중

3-1. 유동성장으로 진입을 시키려는 이유?

• 금리, 경제위기 등에 따라 시장에서 반응하여 하락장을 유도할 수 있으므로
• 실수요장은 위와 같은 요인이 와도 하락장이 올 수 없음(=코로나도 씹어먹고 올라가는 중)
• 수익(전월세상승)보다 유지비용(대출,세금 등)이 커져야 유동성장 진입이 가능해짐

Chapter 4. 입주물량과 풍선효과

• 수도권의 경우 2022년 2,4분기 입주물량이 2만호 가량으로 적정수치가 100이라면 40도 안되는 상태이며 이제와서 변할 수 없는 수치.
• 대출금리를 왜곡시키고 전세,매매대출 등

대출을 전방위적으로 막음

= 전세가와 매매가 상승이 둔화되고 있음

= 그러나 물량이 없는 것은 변할 수 없는 팩트

= 월세가 떡상 중

근 10년 간 월세 가격 추이 중 가장 가파르게 상승

= 순간적인 유동성장으로 보일 수는 있으나 실수요장이 유지되는 결과만 나오는 중

Chapter 5. 결론

• 핵심은 #공급 #입주물량 #인허가물량 (셋 다 같은 말입니다) = 이것이 미래 시장 추이를 결정
• 지금의 규제(#종부세 #대출규제) 등이 일시적으로 조정,하락 분위기를 줄 수는 있으나 오래 갈 수 없음.

Why? 지금의 규제는 결국 거시적으로 ‘공급’을 줄이게 되는 정책이므로

• 건설사가 공급을 줄이게 되면? 미분양 리스크가 적거나 없고 기대수익이 높은 수도권, 서울에만 물량이 공급됨

= 가격상승(기대수익)이 적은 지방은 물량이 계속 감소되거나 단절

= 지방의 공급 부족 야기

= 단기적으로 악재로 보이지만 그 무엇보다 빅호재가 되어버림

 

2022년 시장은 그 어느 때보다 다이나믹한 시장이 될 것으로 예측합니다.